随着各项准备工作地有序推进，市场翘首企盼的证券公司融资融券业务正渐行渐近。但多位业内人士日前接受本报记者采访时表示，融资融券业务若要真正“开闸”，目前仍有两大问题有待解决。
模式之惑
继2006年出台《证券公司融资融券试点管理办法》后，日前颁布
的《证券公司监督管理条例》对融资融券业务规则做出了进一步明确规定。“尽管如此，未来融资融券业务将以何种模式开展，仍有待进一步明确，”某券业资深人士向记者表示。
实际上，自研究在国内推出融资融券业务以来，采取何种模式就一直是业界讨论的焦点问题。目前，国际通行的融资融券模式主要有四种：证券融资公司模式、投资者直接授信模式、证券公司直接授信模式以及登记结算公司授信模式。
“目前关于融资融券模式之争，主要集中在证券融资公司模式和证券公司授信模式上。”知情人士告诉记者，以韩国、日本为代表的集中授信专业证券融资公司模式在业内的呼声甚高。
据介绍，所谓的集中授信的专业融资公司模式，即证券公司通过专门的金融机构——证券融资公司进行融资。同时，由证券融资公司集中存管证券公司的客户保证金。
银河证券证券行业研究员迟晓辉指出，这一模式的优点在于避免了由于保证金分散存管而造成的潜在风险，能够有效解决保证金被挪用的问题，有利于资金安全。而证券融资公司作为中介方和第三方，凭借其自身的信用帮助证券公司进行融资，能够提高融资效率。
此外，以美国为代表的证券公司直接授信模式也拥有不少支持者。迟晓辉告诉记者，在目前分业管理条件下，成为专业融资公司推动信用证券交易难度大。而目前，国内证券业也已经实行了第三方存管制度，资金的安全性在很大程度上已经得到了保证。同时，在融资融券试点之初，很可能将以证券公司自有资金为主，证券公司直接授信模式更加简单可行。
资金之困
“除了模式外，另一个困扰融资融券业务推出的就是资金来源问题，”业内人士指出。
根据《证券公司监督管理条例》的规定，融资融券业务所需的资金，即证券公司向客户融资，应当使用自有资金或者依法筹集的资金。
迟晓辉告诉记者，尽管本轮牛市行情让国内券商基本恢复了元气，不少券商赚得盆满钵满，但相比市场对于融资融券的需求规模，证券公司自有资金只是杯水车薪。“一旦试点开闸，证券公司的自有资金很可能在短短的几天内就被迅速融完，业务的后续开展将难以为继。”
资深业内人士表示，融资融券业务试点之初，将会严格控制规模，资金供需矛盾或许不会表现得特别突出。但是作为一项长远的制度设计和业务安排，在推出之初就应该充分考虑到未来的发展。
“从国际市场的惯例来看，包括银行在内的金融机构是融资融券业务的主要来源。但是目前我国实行的是分业经营，证券公司想从银行进行融资还存在一些障碍。”上述人士指出，因此，融资融券业务的资金来源问题还有待进一步解决。
炒房埋下“定时炸弹”
“深圳房地产市场的隐患很早就埋下了伏笔，如果早点调整的话，影响恐怕不会那么大。”王书权向上海证券报记者直言不讳。在深圳社会科学院发布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》中曾经提及，2006年深圳市的购房者领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。也就是说，深圳楼市持续上涨的房价，为持投机性需求的炒房者提供了获利空间。而在去年，按照半年内价格涨幅高达45%的公开数据，短期炒房的获利空间更是可观。
记者从深圳市各家中介了解到，在楼市高峰时期，购房者中的投资需求大致占到60%至70%，其中90%为贷款炒房；而对于这部分投资者来说，持有中长线投资理念的不到三成。“大部分是快进快出的炒房行为。”一家中介机构负责人告诉记者。
去年下半年，深圳市当地的商业银行开始自觉对住房贷款额度进行控制，同时，提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布，使得炒房的资金源头开始收紧。《2007年1-10月深圳房地产市场分析报告》指出，到去年10月份，深圳市的二手房销售面积仅为35.55万平方米，与最高峰7月份时的134.09万平方米相比，跌幅高达73%。
王书权认为，在中长线投资市场中，出现租金回报与供楼成本较为接近的局面，对于投资者来说才算是“平稳状态”。但深圳楼市调整至今，除了罗湖、福田等关内区域下跌空间有限之外，关外区域的租金回报很难达到乐观水平。“如果继续下去，关外楼市会有破裂可能。”
深圳房地产研究中心副主任王锋表示，房地产市场如果在短期内表现为迅速上涨，势必会吸引一定的投资者入市。但是，一旦房价炒高到一定水平，导致房价收入比偏高或者过高，便会失去自住购房者的需求支持，市场开始表现非理性起来，“需求的结构性失衡导致了深圳房价的大幅波动。”
调整只是刚刚开始
“去年的成交低迷态势一直延续至今年，对于讲求迅速完成资金周转的开发商来说，压力也就显而易见了。”王书权说。一位不愿意透露姓名的深圳开发商也告诉记者，“即使是大型房企，现在向银行贷款都很难。如果不采取措施迅速消化，资金就收不回来了。”
联合证券房地产分析师鱼晋华认为，对于房企来说，降价动机实际上只有两类，即上市公司出于业绩增长压力而降价以刺激销售，出自于该类动机的降价行为会表现得较为理性；另一类则是未上市企业急需降价销售以弥补资金压力。
深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为，对于大型开发商来说，由于需要持续发展，因此对于现金流的要求更高，在销售过程中更着眼于“数量”以加强结算回笼。而中小开发商与之相比，价格变化导致的利润空间变化是其更需在乎的因素。正因为此，才产生了大型开发商率先降价、中小开发商跟风的现象。桑泰地产副总经理陈少炜在接受记者采访时便坦率表示，降价销售完全是由于受到周边市场调整影响所致。
分析这一轮降价的背后，鱼晋华分析大致可分为三个阶段：首先是“先知先觉”的企业出于对行业的警觉而自发降价，以求加速现金回流应对行业“冬天”；其次，更多的房地产企业迫于各种外界因素，加入到降价的队伍之中；第三，则牵涉到了该轮调整究竟会持续多久的问题，同样也是最难以预测的阶段，即潜在购房人预期房价还会进一步下跌而推迟购房行为，从而导致房地产企业只有通过更大的降价幅度来换取市场销售额和资金回流，从而引发市场进入恶性循环。
然而，根据如今深圳楼市的表现来看，开发商和购房者之间的博弈正在进入微妙状态。
王书权认为，排除部分泡沫成分较大的区域不看，许多楼盘的价格并未完全调整到位。如部分从2006年开发至今的楼盘，即使从高位开始回落，目前的价格也只是在17000元至18000元/平方米进行盘整，比对最早时期的推盘价位，其下降幅度远远不及涨价时期所得的利润空间。“这种降价并不能算是真降。”
深圳房地产研究中心副主任王锋持相同观点，他认为，“深圳的供应问题不是根本问题，核心问题是这个市场价格不能太离谱。”
然而，今年5月1日开幕的深圳春季房地产交易会，却并未如市场预期般产生“大规模、大幅度的降价”。记者在房产会现场发现，不少楼盘对于定价表现犹疑，似乎对于未来市场的走势无法掌控。如某个旗下楼盘集中于龙岗区的房地产公司，对于新推三个项目的定价均表示“无法确定”，销售人员只称，“开盘时根据周边市场情况才能正式确定价格。”
除此之外，打着“特价房”旗号小规模试水的开发商同样为数不少。一个位于福田区的高档楼盘，在醒目广告中写着“春交会期间惊喜价限量优质房推出，其余单位享受额外3%优惠”。然而，当记者询问时却被告知，优质房已售完，优惠折扣只有“会员”才能享受。一个购房者在一旁议论说：“现在这价格和开盘时相差不多，根本就没怎么降。”
虽然现场人山人海，热烈程度较之以往有过之而无不及，然而根据调查结果显示，预测今年深圳房价走势将会“持续下跌”的人，比例高达97.6%；采取“观望一两年再买房”态度的参与调查者，则占比80.4%。持币待购的心态十分明显。
而深圳二手房市场的探底形势同样不明。据深圳中原地产宝安区区域总经理郑昌洪介绍，相当部分投资者手中持有多套物业，在金融政策持续收紧的情况下，对于贷款炒房的投资者来说，其资金实力显而易见无法继续支持下去。“关外的租金回报率一直不高，加上调整幅度大，许多业主开始转租为售，挂牌量在短期内增长了三分之一。”
然而事与愿违，伴随着新房市场的持续调整，“一、二手房价格倒挂”的怪相开始出现。
据宝安区一家中介负责人介绍，以金地梅陇镇为例，由于目前三期新房的销售均价在12000元/平方米，相当部分的房源还附送精装修，这对于以17000元/平方米均价买入毛坯房的二期业主来说，如果想出手真得“割肉”了。
此外，部分业主“乐观”心态也是造就价格倒挂的原因之一。据悉，宝安区个别二手房源的挂牌价格甚至高出周边新房售价75%。“大部分投资者对于市场敏感度并不高，心态表现并不理智。在这种盲目情绪影响下，近10个月来，深圳全市大部分区域的二手房市场只下降了15%至20%左右，二手房市场同样存在调整无法到位的问题。”王书权说。
高海燕的观点非常明确，他认为“今年的春交会实际上是开发商一次性降价的机会”。然而，开发商并未利用此次机会降价“到位”，预计未来调整仍将继续下去，而且将经历一个长期的过程。“深圳楼市的刚性需求是存在的，通过合理降价完全可以激发这部分购房者入市。”然而，根据房交会买卖双方彼此观望的态势来看，成交量仍然无法达到规模化上升。“目前深圳楼市的存量房尚有500万平方米，如果整体消化率无法达到40%，肯定对于开发商回笼资金会造成影响。”
